杭州某封闭住宅小区

　　 浙江在线02月23日讯 (钱江晚报记者 印梦怡) 《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》(以下简称《意见》)近日印发，这一文件勾画了“十三五”乃至更长时间中国城市发展的“路线图”。《意见》史无前例地提出“不再建封闭住宅小区”，引发社会各界的关注热情。一位开发商对记者说：“这是对中国传统住宅生态系统的颠覆。”

　　作为中国城市发展的纲领性文件，真正在我省落地还需要时间。对于已落成的小区居民来说，我家的围墙要不要拆？什么时候拆？尤其牵动人心。

　　记者昨天向相关部门求证，杭州市规划局工作人员表示：“这是未来城市建设的方向，需要进一步出台规范性文件，还需要省里、市里各职能单位协同制定出细则，才能具体操作。”而省建设厅相关人士在接受媒体采访时表示，正结合《意见》内容与浙江的实际情况，研究有针对性的具体措施，预计4月底前拿出具体方案。

　　相关部门

　　正在研究政策如何落地

　　1998年福利分房改革之后，商品房成为住房主力军，封闭式小区更是占据了商品住宅的主流。

　　而《意见》首次提出：未来我国新建小区要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区；已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化。

　　记者了解到，就目前杭州市的现状来看，在规划上，并没有明确要求新建的住宅小区必须要用“围墙”给围合起来。但通常的情况是，开发商在商品房项目进行规划审批的时候，已经自行在设计图上为住宅小区设置了围墙，规划部门在进行项目审批的时候，只是依照相应的审批程序，对设计好的审批图纸进行相应的确认。

　　《意见》出台后，今后在新建住宅小区的规划审批上，会否强制性要求去除小区外面的围墙？包括现有的住宅小区和单位大院要如何逐步打开已经建成的围墙，实现内部道路的公共化？记者昨天采访的杭州市城建、规划等相关部门工作人员均表示：将对文件进行商议，研究政策如何落地。

　　绿城物业服务集团总经理杨掌法表示：“逐步打开封闭式小区，客观上来说目前还没有具体的指导方案。但理论上有些社区还是能打开的，比如深蓝广场项目，广场绿化本身就与运河公园相连，同时业主有自己的门禁卡，安全上仍旧有保障。”

　　万科营销管理中心副总经理刁玥告诉记者：“《意见》对于解决城市交通问题有着相当重要的意义，在《意见》出台之前，我们在开发小区中还没有尝试过开放式社区。现在有了这个意见导向，未来应该会朝着这个方向考虑，但还是要等地方上相关细则出台，才知道具体怎么应对以及方向如何把控。”

　　事实上，目前杭州不少小区已有半开放的尝试，例如坤和和家园、万科的良渚文化村。和家园营销总监梁细清告诉记者：“其实在和家园，商铺和公园、内部游泳池等设施都是向市民开放的，甚至健身场馆也对外经营。不过小区内部在物管方面还是比较严格的，晚上特定时间后就会设置门禁，但凡进入就需要登记。”

　　接轨国际

　　破解城市发展难题

　　《意见》的出台，针对的是“城市病”的蔓延。文件里这样表述：城市建设盲目追求规模扩张，节约集约程度不高；依法治理城市力度不够，违法建设、大拆大建问题突出，公共产品和服务供给不足，环境污染、交通拥堵等“城市病”蔓延加重。在中央看来，封闭小区是当前城市病的一大病因。

　　由此也有了《意见》第六条“完善城市公共服务”。如何完善？其中一条“优化街区路网结构”无疑成为了焦点。打开封闭住宅小区，“实现内部道路公共化，解决交通路网布局问题，促进土地节约利用。”“另外要树立‘窄马路、密路网’的城市道路布局理念，建设快速路、主次干路和支路级配合理的道路网系统。”

　　业内人士表示，这一做法也是在和国际接轨，目前发达国家的大多数城市住宅便是采用街区制，只有极少数豪宅才设置围墙。

　　在我国，按照现在的城市道路系统现状，可以很明显地感受到，城市中“毛细血管式”的小路不足，仅仅通过“城市大动脉”来输送人流和车流其实是完全不够的。据记者了解，有专家多年前就已指出：“杭州支路系统不发达，是道路拥堵的主要原因之一。”一位房产业内人士对比了受西方城市规划影响较大的香港和澳门两个特别行政区的数据，指出萧山城区的道路线密度只有8公里／平方公里左右，而香港澳门的相关数据达到18公里／平方公里。

　　另一方面，“不再建造封闭住宅小区”意味着打开了更多的公共空间。过去，开发商都爱强调“私密住区”，其实也在强调只有小部分业主可以私享小区内的绿化、配套等资源。而一旦变成街区制社区，意味着城市资源走向节约集约化。

　　还有不少业内人士表示：“这一理念也是促进和谐社会的手段之一。当有形的围墙消失，人与人之间的交流或许也就更多了。”目前主流的封闭式住宅区中，人际关系的冷漠早已被人诟病多年，围墙隔绝出了一个个“孤岛”，虽然居住上相邻，彼此却从无交集。当封闭式住区逐步打开，或许会是破解这些城市难题的出口。

　　实施需时间消化

　　将促使物业安保等自我升级

　　不过，要落实“开放式社区”之路并不容易，需要时间，也需要策略。

　　一位开发商坦言，“这是对中国传统住宅生态系统的颠覆。逐步打开已建成的住宅小区，绝不是简单的拆掉围墙。”过去的小区规划方案大多都以封闭式住宅为规划基础，小区内设计人行步道，进出有安全门禁，而如果要改变为开放式，消防要求、道路设计、出入口设计等都是完全不同的。

　　最大的难题还在物业管理上，理论上小区内的公共绿化以及配套资源是属于小区内业主所有，一旦开放成为公共资源，那么对业主而言是否公平？小区安保系统上如何跟进？

　　相比近十年大量涌现的“私密社区”而言，大多数老小区其实并没有“围墙”这一概念。关于开放小区，也许可以借鉴老小区的经验。记者采访了负责杭州米市巷社区物业的杭州运河物业公司经理陈建强，他表示：“老小区有自己一套安防系统，不仅设立固定岗亭和流动巡逻，还有人防和机防相结合，人防包括我们会在一定时间段进行不定时巡逻，机防是指公安系统的实时监控。相对在安全上还是有保障的。”

　　新小区中，杭州也有一个开放式街区住宅样本，即滨江区的彩虹城，其中央步行街对外开放，住户分散在各个围合之中，但从安全性上看，每个围合都有保安和门禁，进入围合后每幢楼下也有门禁，还是比较安全的。参与开发彩虹城的钱江房产营销总监程健认为：“推广街区制住宅，并不意味着要完全开放。安全和隐私、开放和围合其实并不矛盾，开和放之间一定会有一个平衡点，就像国外的BLOCK(国际先进的楼盘开发理念，字母代表商业、休闲、开放、人群、亲和)街区式住宅，要进入各个BLOCK都会有一个门禁，只有内部住户才能进入，但底层的商业则是对外开放的。”

　　绿城物业服务集团总经理杨掌法告诉记者：“我们近期要针对《意见》专门做一个研讨，主要讨论围墙打开后对业主产生的影响要如何规避。”他认为，政策出台后对物业公司影响很大，但这其实也是促使公司在物业管理与服务上进行升级，无论是从安全防范还是保洁卫生来说，这将是一个全新的课题，要对服务的内容、边界、范围都作出相应调整。